RETIOメルマガ第143号より引用
−心理瑕疵（死因不明）−
賃借人の貸室内での死亡について、善管注意義務違反があったとする賃貸人の損害賠償請求が
否認された事例（東京地判 平29・9・15 ウエストロー・ジャパン）
賃借人が貸室内で死亡後、約２か月半放置されたことから、賃貸人が相続人に対して、賃
貸借契約の終了に基づき、原状回復費用、賃料相当損害金及び賃借人の善管注意義務違反に
基づく損害賠償等を求めた事案において、原状回復費用及び賃料相当損害金の支払請求が
認められ、その余の請求は棄却された事例（東京地裁 平成29年9月15日判決 一部認容
ウエストロー・ジャパン）
１ 事案の概要
賃貸人Ｘ（原告）は、亡Ａとの間で、平成18年２月25日、賃貸マンションの一室（本件
建物）を次の約定で賃貸する旨の契約（本件賃貸借契約）を締結し、同年３月11日、本件
建物を引き渡した。
○賃貸期間：平成18年3月11日から平成20年3月31日まで
○賃料：月額10万円
○支払方法：毎月27日限り翌月分を支払う。
○原状回復：本件賃貸借契約が終了した場合には、賃借人は、本件建物を原状に復して明
け渡す。ここにいう明渡しとは、賃借人が全ての家財・物品等の搬出を完了させ、原状
に回復した上で、本件建物の鍵をＸ又はＸの指定する者に返還した時とする。
○終了事由：賃借人が死亡した場合には、本件賃貸借契約は終了する。
亡Ａは、平成28年５月20日、本件建物内の布団の中で死亡した状態（死因不明）で発見
された。死亡推定日時は、同年３月９日頃であり、遺体発見が遅れ、死亡後約２か月半が経
過していたことから、布団から腐敗物が床に染み出していた。
亡Ａの父母であり、相続人（相続分各２分の１）であるＹ1及びＹ2（共に被告）は、同年
11月28日、亡Ａを被相続人とする相続について、家庭裁判所に相続放棄の申述をし、同年
12月20日、受理された。
Ｘは、Ｙ1及びＹ2に対して、本件賃貸借契約の終了に基づき、不可分債務として、平成
28年７月１日から本件建物の明渡済みまで月額10万円の割合による賃料相当損害金及び
原状回復費用63万6321円を求めるとともに、亡Ａは本件建物内での自死又は病死等の予
見可能な死を回避し、Ｘに損害を生じさせないようにする善管注意義務を負っていたとこ
ろ、これに違反したなどと主張して、善管注意義務違反に基づく損害賠償債務（長期間の空
室損害として１年間の賃料の半額相当等）から、本件賃貸借契約に際し亡AがXに交付し
た、敷金20万円を控除した残額65万6996円（分割債務としてそれぞれに32万8498円）
の損害賠償を求めて提訴した。
２ 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判示し、Ｘの請求を一部認容した。
（１）証拠及び弁論の全趣旨によれば、本件建物の原状回復及び明渡しは未了であることが
認められる。よって、Ｙ1らは、賃貸借契約の終了に基づき、不可分債務として、本件
建物の明渡済みまでの賃料相当損害金及び原状回復費用の支払義務を負う。
（ア）賃料相当損害金について
亡Ａの死亡後、亡Ａ名義で平成28年４月分から６月分までの賃料相当額が振り込ま
れたが、その後の支払はないことが認められる。
（イ）原状回復費用について
・Ｘは、クロス剥がし及び畳処分費用として合計４万3200円、害虫対策費及び養生
費として１万1437円、応急の原状回復をする間の車両の駐車場代として1400円
を支払ったことが認められる。
・遺体が２か月半放置されたことにより死臭が残るなどしたため、大掛かりな原状回
復が必要となり、その費用として55万3284円が必要となることが認められる。
・亡Ａは本件建物の鍵を１本紛失して返還していないため、鍵の交換費用として２万
7000円が必要となることが認められる。
以上によれば、Ｙ1らは、賃貸借契約の終了に基づき、不可分債務として、平成28年
７月１日から本件建物の明渡済みまで月額10万円の割合による賃料相当損害金及び
原状回復費用63万6321円の支払義務を負うことになる。
（２）亡Ａの死因は不明であり、亡Ａが本件建物内で自殺したとは認められない。また、亡
Ａが生前持病を抱えていたなどの事情はうかがわれないから、亡Ａが、当時、自分が
病気で死亡することを認識していたとは考えられず、また、そのことを予見すること
ができたとも認められない。
以上によれば、亡Ａに善管注意義務違反があったとは認められず、同違反を前提とす
るＸの主張は理由がない。
（３）Ｘは、平成28年６月28日及び同年８月２日到達の書面で、本件に関する亡Ａに係る
損害賠償請求を、相続人であるＹ1らに対して行ったことが認められる。そうすると、
Ｙ1らは、同年６月28日の時点では、亡Ａの債務について認識し得たものというべ
きである。
以上によれば、Ｙ1らが同年11月28日に行った相続放棄の申述は、熟慮期間経過後
にされたものであって、相続放棄は無効である。
（４）よって、Ｘの請求は、Ｙ1らに対し、賃貸借契約の終了に基づき、不可分債務として、
各自、原状回復費用63万6321円及び平成28年７月１日から本件建物の明渡済みま
で月額10万円の割合による賃料相当損害金の支払を求める限度で理由があるから認
容し、その余は理由がないから棄却することとする。
３ まとめ
本件では、賃貸人は、賃借人の善管注意義務違反による損害について、死因不明の遺体が
２か月半にわたり放置されたため、本件建物は契約が敬遠され、長期間空室が続く蓋然性が
高いなどと主張したが認められず、賃料相当損害金及び通常よりも高額と思われる原状回
復費用の支払請求のみが認められました。
本件のように、貸室内で賃借人の病死や死因不明の死亡等があり、その発見が遅れて争わ
れた裁判例は少ないようであり、本件の判断は実務上も参考になるものと思われます。
なお、やや古い事例では、共同住宅の一室の賃借人が夏季に病死し、約10日後に腐乱死
体（死体から体液等が流出して床板やその下のコンクリートまで浸み込み、悪臭が天井、壁、
床など本件建物部分のすべてに浸みついていた）で発見され、連帯保証人と賃借人の相続人
に対する修理工事費用180万５千円、悪臭のため同室が使用できなかった逸失利益３万３
千円（賃料1か月分）等が認められた事例（東京地判S58・6・27 判タ508-136）があり、
併せて参考にしてください。