RETIOメルマガ第167号より引用
◆◇◆ 最近の判例から ◆◇◆
[意思能力 ]
売主が土地売買契約を履行しないとして、買主が売買契約解除による違約金等の支払いを、
媒介業者が媒介契約に基づく媒介報酬等の支払いを売主に求めた事案において、売主の意思能
力は相当程度低かった等の事情から、買主らが主張する売買契約・媒介契約の成立は認められ
ないとして、それらの請求を棄却した事例（大阪地裁堺支部 令和2年1月20日判決 ウエスト
ロー・ジャパン）
１ 事案の概要
原告Ｘ1（法人、建築工事・不動産業）は、被告Ｙ（個人、契約時82歳）所有の土地を、原
告Ｘ2（媒介業者）の媒介により、Ｙの居住する建物をＹの費用で取り壊した後にＸ1に引き渡
すとする売買契約を、売買代金3330万円にて平成29年3月20日に締結したが、引渡日の同年6月
20 日を経過しても、Ｙが本件土地を引き渡さなかったため、本件売買契約を解除したとして、
約定の違約金333万円の支払い及び手付金50万円の返還を求める本件訴訟を提起した。
また、Ｘ2も、Ｙと専属専任媒介契約を締結し、本件売買契約の媒介を行ったが、媒介報酬
138万円余のうち、 89万円余が未払いであるとして、本件訴訟にてＹにその支払いを求めた。
なお、本件訴訟において、Ｙの特別代理人が平成30年6月に選任された。
（本件裁判における各当事者の主張）
［Ｘ1の主張］
平成29年3月、Ｙは、自宅を訪問したＸ2よりＸ1から預かった手付金を受領し、本件売買契
約書に署名・押印したものであるから、本件売買契約が成立したのは明らかである。
［Ｘ2の主張］
平成29年2月、Ｙはその意思により、本件媒介契約書に署名・押印している。この印影は、
Ｙの印章によるものであるから、本件媒介契約が成立したことは明らかである。
本件売買契約締結の際、Ｙは、Ｘ2が持参したＸ1の手付金50万円を、媒介報酬に充てるよう
Ｘ2に申し出た。Ｘ2は、そのうち49万円を報酬に充てたことから、残額89万円余を請求する。
［Ｙの主張］
Ｘ1と本件売買契約、Ｘ2と本件媒介契約を締結した事実はなく、手付金50万円の交付を受け
た事実はない。また、本件媒介契約書のＹの署名は、Ｘ2によるものと思われる。
高度のアルツハイマー型認知症に遅くとも平成29年9月時点で罹患していたＹは、本件売買
契約締結当時、意思無能力の状態であったというべきであり、いずれの契約も意思無能力状態
で締結されたものであるから無効である。
２ 判決の要旨
裁判所は、次のように判示して、Ｘ1、Ｘ2の請求を全部棄却した。
（本件媒介契約の成否）
本件媒介契約書のＹ署名部分は、Ｘ2による記載が認められる。Ｘ2は、Ｘ2がＹ署名部分を
記載した理由について、Ｙと話をする中で、Ｙの面前でＹの代わりに署名した旨等の供述をす
るが、この供述をもって、ＹがＸ2に自己に代わって署名を行うことを依頼ないし承諾したと
は認められない。
また、Ｘ2は、本件媒介契約書の「Ｙ」押印はＹがした旨を主張するが、その印影は、他契
約関係書類の印影と対照すると一部が異なり、また、他に証拠がないことから、本件媒介契約
が成立したと認めることはできない。
（本件売買契約の成否）
本件売買契約は、本件媒介契約を前提にＸ2が深く関わっている。本件媒介契約の成立は、
上記のとおり認められないことから、本件売買契約成立についても慎重に判断すべきところ、
本件売買契約書の署名はＹによるものであるから、本件売買契約は真正に成立したものと一応
推定される（民事訴訟法228条4項）。
しかし、本件売買契約は、自宅を解体し、その敷地を売却するという生活基盤に関わる重要
な契約であるが、（ア）媒介契約書記載の金額4070万円に対し、売買代金が3330万円と2割近く
減額され、Ｙがこの減額について比較的短期間に異議を述べず応じたというのは不自然である
こと、（イ）Ｙが自らの負担で建物を解体して本件土地を引き渡す というＹにおいて重要な事
項である記載が本件売買契約書にないこと、（ウ）平成29年9月当時、高度のアルツハイマー型
認知症に罹患していたＹは、平成29年3月の本件売買契約締結時、自己の財産を管理処分する
能力は相当程度低かったと推認されること、（エ）本件売買契約書には収入印紙の貼付がな
く、また、残代金支払日等の記載不備が目立つこと、等から、Ｙが署名する際に、本件売買契
約の内容や署名することの意味を十分に確認した上で署名したものと認めることはできない。
以上によれば、本件売買契約書の署名をＹがしたとしても、Ｙが、真に本件売買契約書記載
のとおりに本件売買契約を締結する意思で署名したものと認めることはできず、上記の真正に
成立の推定は覆される。
したがって、Ｘ1とＹとの間で、本件売買契約が成立したと認めることはできない。
（不当利得返還請求の可否）
上記のとおり、本件売買契約の成立は認められないことから、本件売買契約の成立を前提と
する手付契約の成立を認めることはできない。
なお、Ｘ1は、Ｙに50万円を交付した証拠として、それを原資にＹから媒介報酬49万円の支
払いを受けたとするＸ2作成の領収証控えを提出するが、Ｘ1がＹに50万円を交付したとする領
収証等の提出はなく、上記領収証控えも、Ｘ2がＹから支払いを受けたとする日と異なる日付
で作成されており、50万円が原資となったことを裏付けるに足りるものとはいえない。
３ まとめ
自宅売却という売主の重大な取引にもかかわらず、媒介業者が買主の手付金持参により売買
契約を締結したとし、しかも、売主の領収書を受領していないという本件取引は、一般的な不
動産取引では考えられない不自然な取引であり、意思能力が低下した高齢者を狙った押買いで
はないかと疑われるような事案です。
押買いについては、当機構の第305回不動産取引紛争事例等調査研究委員会（RETIO112-93）
にて、東京高判 平27・4・28を題材に検討がされており、委員からは、「相手方の無思慮に乗
じて契約を締結したのであれば、契約の無効取消しや、不法行為による損害賠償が訴訟になれ
ば認められる可能性は高い。」、「未然の防止として、そのような懸念がある人を周囲がしっか
り『見守る』ことが重要。」等の意見を頂いていますので、参考にしてください。