1 土地を貸し付けた場合
土地を建物の所有を目的として貸し付けた場合には、借地権の設定の対価として権利金など一時金を受け取るのが通例です。
この場合、受け取った権利金などの一時金は、原則として不動産所得となります。
しかし、権利金などの額が相当多額であるときなどは、土地の一部分を譲渡したこととその効果が変わらない場合があります。
このような場合には、資産の譲渡があったものとして、その借地権や地役権の設定の対価として受け取った権利金などは分離課税の譲渡所得となります。
2 譲渡所得として課税されることとなる権利金など
譲渡所得として課税されることとなる権利金などは、次の「(1)借地権等の設定の内容」に掲げるような権利の設定により受け取った権利金などのうち「(2)対価の額の要件」に該当するものです。
(1) 借地権等の設定の内容
イ 建物又は構築物の所有を目的とする借地権の設定
ロ 特別高圧架空電線を架け渡すための地役権の設定
ハ 特別高圧地中電線を敷設するための地役権の設定
ニ ガス事業法第2条第11項に規定するガス事業者が高圧ガス用の導管を敷設するための地役権の設定
ホ 飛行場を設置するための地役権の設定
ヘ ケーブルカーやモノレールを敷設するための地役権の設定
ト 砂防法第1条の砂防設備である導流堤などの設置を目的とする地役権の設定
チ 都市計画法第4条第14項に規定する公共施設を設置するための地役権の設定
リ 都市計画法第8条第1項第4号の特定街区内で建築物を建築するための地役権の設定
(2) 対価の額の要件
イ 「建物や構築物の全部の所有を目的とする借地権」や「地役権」の設定である場合
権利金などが土地(転貸の場合には借地権)の時価の1/2を超えること。
なお、地下若しくは空間について上下の範囲を定めた借地権や地役権の設定又は導流堤や遊砂地若しくは河川法に規定する遊水地などの設置を目的とした地役権の設定である場合には、その土地の時価の1/4を超えること。
その土地の時価×1/2 ＜ 権利金等の額
ロ 「建物や構築物の一部の所有を目的とする借地権」の設定がある場合
権利金などが次の算式で計算した金額を超えること。
その土地の時価×（所有部分床面積）/（全体床面積）×1/2＜権利金等の額
(注)
1 既に借地権の設定してある土地の地下に地下鉄などの構築物を建設させるためその土地を使用させるなど、土地の所有者と借地権者とがともにその土地の利用を制限される場合で、ともに権利金などを受け取ったときは、その権利金などの合計額を基にして、上記の1/2(又は1/4）の判定を行います。
2 借地権の設定などに際し、通常の金利よりも特に低い金利や無利息で金銭を借りるなどの特別の経済的利益を受けるときは、その特別の経済的利益の額を加えたものを権利金などとみて、上記の1/2(又は1/4)の判定を行います。
（国税庁ＨＰより引用）
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