不動産適正取引推進機構 RETIOメルマガ第90号より転載しております。
2020東京オリンピックの開催に向けて様々な取り組みが始まっています。インフラ面で
いえば、羽田空港と成田空港を結ぶ新線計画や三環状道路の整備計画、虎ノ門地区と新豊
洲地区を結ぶ環状2号線整備などが計画されています。すべてが2020年に間に合うもので
はありませんが、オリンピック後を見据えた国土整備が念頭に置かれています。
当然ながら不動産業界への影響も大きく、すでに大手デベロッパーなどが湾岸エリアで
進めている住宅供給について、開催決定直後から問い合わせやモデルルーム来場者が大幅
に増加しているそうです。特に中央区・晴海に建設される選手村近くに今後確認されるだ
けでも20近くのマンション再開発プロジェクトが立ち上がる予定です。当機構が月一回ペ
ースで開催している不動産再生研究会でも取り上げましたが（議事概要等については近く
当機構ホームページに掲載します。）、最大のプロジェクトは、2019年竣工が予定される勝
どき東地区第一種市街地再開発事業で、これだけでも約3千戸の住宅供給、それ以外のプ
ロジェクトと合わせると15,000戸以上の住宅供給が計画されています。選手村自体も約1
万戸の集合住宅のイメージであり、民間事業者が建設し大会組織委員会が一括賃借し、オ
リンピック終了後、民間事業者が改装の上、分譲又は賃貸用の住宅として供給すると言わ
れています。一方、最寄り駅である都営大江戸線勝どき駅は、平成13年開業当初の乗車数
が28,000人であったところ、平成24年時の乗降者数は84,000人になり、朝のラッシュ時
には激しい混雑に見舞われ、現在もホームや出入り口の増設工事を行い、新駅や新線が必
要ではないかとの指摘もあります。
加えて心配な点は、建築費の高騰懸念です。被災地を中心に多数の入札不調が報道され、
公共工事の労務単価も引き上げが続いており、政府も東日本大震災復興やオリンピック開
催に向けた人手不足に対応するため、建設現場で働きながら技術や知識を習得する外国人
技能実習生の在留期間延長や帰国後の再入国を時限的に認める緊急措置を決定しました。
建設業界も、これまで工事量確保を優先してきた部分もあったが、技能労働者の適切な賃
金水準を確保できないような価格では受注しないという姿勢を強めています。こうなると
発注者側のデベロッパーとしても、最終製品の価格転嫁を真剣に検討せざるを得ないでし
ょう。地価の上昇、脱デフレが期待されている現在、おかしな話ではありませんが、オリ
ンピック終了後のマーケット状況、インフラの整備の進捗等を見据えた慎重な経営判断が
求められるでしょう。
建築費の高騰は、開発や建替えに比べて工事依存度の低い既存の不動産改修を促す可能
性があります。例えばオリンピック期間中は観客滞在施設の大量供給が必要となりますが、
地震国として有名な我が国においてはホテルや賃貸マンションなどをオリンピック開催ま
でに耐震改修して安心感を高めておく必要があります（なお、今年4月1日に施行された
国家戦略特別区域法13条で旅館業法の特例として、例えばアパートやマンションの空き部
屋を旅館業法登録の必要なくウィークリーマンションのような宿泊施設に転用できるよう
な規制緩和措置が打ち出されています。）。昨年3月の東京都の発表によると、都内マンシ
ョン約１３万棟のうち旧耐震基準のものが約２．５万棟、特に賃貸マンションの耐震診断
実施率が６．８％、耐震改修実施率は３．４％とマンション耐震化の取り組みは進んでお
らず、その耐震化が喫緊の課題であるとしています。不動産業界においても、耐震建て替
え・改修、買取再販事業や中古物件の仲介・リフォームといった大きなビジネスチャンス
が生まれるのではないでしょうか。
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